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现在的改善户型,居然进化到这种程度

时间:02-19 来源:最新资讯 访问次数:32

现在的改善户型,居然进化到这种程度

  从好几年前开始,明源君就开始说,地产行业已经进入改善时代。  当前的市场下,支撑成交量的几乎全都是自住客户,其中改善类客户需求依然强劲。这两年的成交数据中,成交户型的结构就已经呈现出面积段中躯整体上移的情况。  并且由于政策抑制,抬高了换房成本,出于控制总价的考虑,市场上也创造出不少紧凑型改善产品。主要目标就是,在面积不变的情况下,让产品功能性越来越强。  但是,目前这一轮的大范围政策宽松,改善需求成为最主要的刺激点。上个月,一线城市广州也推出新政——120平米以上住房不再限购也不计入限购套数;120平米以下住房出租或挂牌出售的,不计入限购套数。   也就是,除了对非户籍购买120平以下房源有限制,其他全部放开了。   可以预见的是,改善市场即将进入拼刺刀阶段, 能否做出优秀的改善产品,将直接决定房企未来的市场竞争力 。  今天明源君就盘点一下,目前市面上改善户型的打造趋势,大家可以自行对标。  多功能、高颜值公区和立面打造越来越卷  从刚需到改善,最重要的需求变化,就是敏感点的转移:  一是从重点关注实用性功能,转向关注项目整体的品质感。二是从户内转向公区,社区的景观功能越来越重要。  因此,目前头部房企的改善项目,在公区、立面、景观上的竞争,越来越卷。  一、功能更全面,主入口、车库、架空层、园林不留死角  这两年房企的产品系升级,把更多的精力放在了社区的打造上。可以说是进行了一次社区品质的全面升级。  首先,是对审美的要求提高了。  改善以上的项目有一个非常明确的趋势,就是「住宅酒店化」。  尤其是,建筑立面、社区主入口这类直接对外呈现社区品质的模块,开始追求高级酒店的呈现效果。在审美风格和打造品质上,投入的成本不断攀升。  杭州绿城·馥香园入口效果图,借鉴曼谷四季酒店  改善型的社区的主入口,一方面,人车分流已经成为标配。二是必须匹配一个极具冲击力和仪式感的门头。就算是在非常有限的空间条件下,也要想办法拓展主入口的形象界面。  例如,重庆东原春风·印江滨,就通过将塔楼架空层和主入口连廊空间融合,充分扩展了主入口的尺度。在有限的空间条件下,做出了充满气势的酒店式入口,呈现出更强的度假感。    重庆东原春风·印江滨实景图  在凸显昭示性的同时,更多高端改善项目,也开始追求极致的观赏效果。  例如宁波滨江天街|江与城,主入口配置劳斯莱斯同款奢华星空顶、艺术雕塑、大理石、全玻璃幕墙、定制金属屏风、璀璨艺术星空灯……这种入口呈现品质,已经是超五星酒店的配置。  宁波滨江天街|江与城实景图  不少项目也会将主入口和社区会客厅、会所进行融合。例如,广州华润置地·金沙瑞府就将会所和泳池,设置在主入口二三楼,通过通高的玻璃立面和整体性的灯光设计,将景观效果和室内功能很好的结合起来。  广州华润置地·金沙瑞府实景图  另外有些房企的新产品体系,则会在主入口增加候车等候室、业主活动中心等,让社区大堂具备更强的功能性。  其次,是社区各个公区空间模块,都要兼具观赏性和功能性。很多过去豪宅才有的配置,也开始下沉到改善项目中。  ① 精装地库和地下入户大堂,越来越常见。  目前很多改善型项目,都是地上地下双大堂设计。地库动线,被看成是和地上归家动线同等重要的设计模块。  一些改善型项目,甚至开始将地下部分也纳入到景观体系中来,地库的入口、大堂玄关、室内软装,都有设计专门的景墙。实现了从「精装地库」到「景观地库」的升级。    中海赣州项目实景图  ② 架空层作为泛会所,标准越来越高。  标准高体现在几个方面:  一是面积和层高越来越大。一般而言,改善项目的架空层在4米以上,而一些头部房企已经开始要求所有高层、多层公寓的架空层层高,要做到5米以上。面积也基本可以做到500-1000㎡。  二是功能越来越丰富。健身房、茶室、社区厨房、四点半课堂,甚至是波波池乐园、卡丁车,都已经出现在改善型社区中。  万科金域国际架空层实景图  万科古翠隐秀架空层「学习盒子」实景图  甚至,风雨连廊也不再是豪宅专属。不少改善项目,也实现了大区风雨连廊全线贯穿。  通过设置连廊,实现架空层之间的互动、连通,甚至是将公共活动空间转移到风雨连廊内,形成一个晴雨多场景可用的“社区洄游公园”,打破户外场景限制。    二、独立电梯厅设计,私密入户更普遍  之前在紧凑户型的分享中,就曾提到过,目前独立电梯厅的设计,越来越下沉,也给大家分享过100㎡以下的单梯入户案例。  而在改善项目中,私梯入户、公区私用的情况就更加常见了。  例如华润置地去年的创新143㎡户型,2梯2户,搭配全明私家电梯厅,同时电梯外廊采取开敞式处理,一举三得:  一是减少了公摊面积;  二是带来了自然通风;  三是每户电梯厅均为私密独享,实现花园式入户。  华润置地锦官云玺143㎡单层平面图  华润置地成都143㎡四房两厅两卫  龙湖御湖境143㎡户型也是类似的思路,全明私家独享的电梯厅,每户多增加一个入户花园,还能在户外增设玄关柜、储物柜,实际使用面积约131㎡,加上私家电梯厅,使用面积达到141㎡,几乎是0公摊,改善效果拉满。  龙湖御湖境143㎡四房两厅两卫  甚至还有项目,在户外的电梯厅,利用公区设置800库储物空间,给业主存放一些户外用品,净脏分离,进屋前就能完成消杀。  三、人性化细节拓展到公区  例如,在车库设置储物的“第二后备箱”;在架空层设置宠物友好空间;青年健身场所配置茶水间、淋浴间等等。业主在社区活动的重要场景,都能感受到人性化的设计细节。    比如广州中海就在儿童活动空间,设置了医务救护、消毒区、防撞护角、安全教具等设施,全方位保障孩子们的安全。另外还设置了书包柜、茶水间、储物间等配套功能。    可以说,从进入社区开始,所有的业主活动空间都已经进入到开发商设计升级的框架中。景观和公区已经成为改善产品竞争的主战场。  户内配置竞争激化高端功能模块不断下沉  除了公区,改善项目在户内的竞争也一点不逊色。尤其是在143㎡这个面积段,每家房企几乎都在想尽办法进行创新。  120-143㎡面积段的入门级改善产品,当前正面临功能性、舒适性、性价比的全方位竞争。  一、强调舒适度,追求各空间均好性  在143㎡这个面积段上,目前主流的创新方向都是兼具尺度感和功能性。大尺度的方厅和横厅设计和LDKB一体化设计,几乎统制了市场。在大尺度公区的基础上,还会强调各个功能空间的均好性。  1、多套房设计  例如,银川光耀和玺143㎡4室洋房,不仅有独立电梯厅入户,还打造了「步入式玄关」,具备更强的收纳能力。南向14米超大面宽,南北对流,增强户内的采光、通风效果,且两个南向房间均为套房设计,更加独立和私密。  老人起夜也更安全。  银川光耀和玺建面约143㎡洋房  2、双玄关+双厨+双阳台  除了多套房,在玄关、厨房、阳台这些模块上进行升级,也是当前比较常见的升级思路。  例如龙湖的143㎡洋房,入户有双玄关,厨房是中西双厨设计,也符合目前提倡的「双烹饪中心+双清洗中心」的思路。南北双阳台设计,则实现了晾晒和观景功能分离,各司其职。  可以说,家庭每个区域都有充足的使用空间,游刃有余,才算是理想的改善户型。    重庆龙湖云瑶玉陛建面约143㎡洋房  3、豪华端厅+超大窗墙比  除了横厅和方厅,边厅设计在目前的改善产品中,也更加常见了。例如保利天汇的7米宽厅和双面采光效果,确实拥有其他大开间客厅没有的独特魅力。    保利天汇143㎡户型实景图  一些更大尺度的改善户型中,甚至还会出现三面采光的边厅设计。  例如福州的明星「第四代住宅」国贸天琴湾,为了规避超大空中园林带来的阳台进深大的问题,在上下错层的同时,还采用了边厅+LDBKG一体化设计。  将客厅采光面从一面,扩大到三面。客厅和露台,都能实现270°景观视野。  图片:福州国贸天琴湾户型图  4、转角阳台+空中花园设计  天琴湾这种豪宅专属的转角阳台和空中花园,在143平的户型中,也能看到。  例如大家·坤和·龙湖云创未来社区,南向开间达到14米,约20㎡的阳台空间,也能大大拓展室内的活动场景。  在改善客户越来越偏好“私有庭院”的市场环境中,这种设计亮点,会对客户产生不小的吸引力。  大家·坤和·龙湖云创未来社区143㎡  5、豪华酒店式套房主卧+270°观景次卧  从前几年开始,改善户型「主卧小家化」的趋势就一直没变。  目前更是出现了「主卧酒店化」的升级产品。  例如华发横琴荟,主卧配置观海浴缸、办公书桌,安全按照酒店式套房来设计。同时,主卧和两个次卧,都设计了拐角飘窗,实现270°观海效果。17.6米超长看海面搭配,让整个户内采光效果拉满。  华发横琴荟143㎡四房两厅两卫  当前的改善产品,在追求尺度感的同时,也强调功能性能。同时,玄关、客餐厅、阳台、厨房、主卧、次卧,哪一个都不能牺牲,必须实现均好。对开发商的产品设计,要求非常高。  二、功能性更强,豪宅功能模块下沉  除了舒适性拉满,改善产品在功能这一块的要求,也在提高。空间不能大而无当,每一块空间都不能浪费,要发挥出最高的效能。这就要求在收纳、动线方面,必须合理、科学。  1、创新收纳,打破传统空间框架  例如万科揽境138户型,就将「家政间」与「盥洗室」进行了结合,做了卫生间四分离系统,也就是将浴室、厕所、洗漱和洗衣区域进行分隔,在卫生间中预留洗衣机和烘干机的位置,并充分利用吊柜空间按满足家政洗涤用品的收纳。  每个功能区都合理分配,提高生活效率,洗完澡,直接把脏衣服丢洗衣机,方便快捷。  万科·揽境138平卫生间实景图  万科·揽境138平3+1房两厅两卫  同时在玄关处,万科也打造了三面开放的收纳柜系统。餐厅旁边设置岛台,扩大台面面积的同时,也能收纳小家电,所有东西都能就近收纳。  2、中西双厨/岛台设计更加普遍  中西双厨和岛台设计,过去往往只出现在180平以上的豪宅产品中。现在这些功能模块,越来越下沉了。甚至在一些刚改项目中,也能看到。  例如北京龙湖120㎡的三房户型,将传统U形厨房,改为L形+岛台设计,利用推拉门打造半开放式空间。站在玄关处,视野距离大大拓展,和客餐厅一起形成近60平大方厅,豪宅感进一步提升。    北京龙湖120㎡3房两厅两卫  3、玄关要兼具功能性和仪式感  北京龙湖的120平四房,甚至还在玄关处,设计了步入式衣帽间。孩子的滑板车、婴儿车,也都可以暂时停放,关上门,一切尽然有序。    北京龙湖建工九里熙宸120平四居  重庆绿城的143平四房户型,则打造了豪宅感极强的「双侧玄关」+「仪式玄关」。正面玄关,提供豪宅专属的仪式感,两侧功能玄关,则负责拓展收纳功能。  除此之外,还有中西厨分离式设计、双套房设计、2.5卫设计等豪宅属性。呈现出很强的高端配置下沉的特征。  重庆绿城·晓风印月套内143㎡四房户型  4、独立家政间/储物间  目前的改善趋势,就是功能空间更多,功能更强。因此,很多项目都会在原有的模块之外,再增加独立的家政间和储物间。  例如万科的146平洋房,就设计了入户双动线,独立的家政间能通达厨房和生活阳台。买菜回家、洗衣晾晒动线更短。主卧配置双台盆,除了客厅双联阳台、生活阳台,还有次卧观景阳台,提供了相当丰富的居家体验。  万科·光年里|琥珀臻园146㎡洋房  西安龙湖143㎡四房也在独立玄关旁边,增加了独立的储藏室。户外露营装备、运动设备、父母买菜的拖车,都能轻松装下,功能性极强。  西安龙湖天奕143平四房两厅两卫  5、两联/三联阳台,成为改善标配  除了功能模块更多,改善户型这几年也变的越来越“扁平”。四开间甚至五开间朝南的案例,非常多。在疫情三年的推动下,两联或是三联阳台,也成为了一个不能忽视的趋势。  小结  总的来说,近几年的改善产品已经有了非常大的进步,颜值更高、功能更强、居住体验更佳。市面上的改善客户,也变得更加理性和挑剔了。  产品力还没有跟上的房企,必须要抓紧“补课”了。

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