“核弹”来袭！海珠旧改航母，终于启航！一场腥风血雨，要来了
最近一个核弹级消息，可能影响广州楼市核心区未来10年的格局——备受瞩目的海珠旧改航母——康鹭旧改，终于启航了！官方近期动作不断：9月22日，康鹭片区旧村改造策划方案公示；长假后第一天，官方又火急火燎对片区城市更新单元详细规划（下简称“规划”）进行批前公示。这摆明，就是要在今年内做好开拆准备的节奏啊！很多朋友不清楚，这艘旧改航母的到来，势必给海珠甚至广州核心区楼市带来大地震。甚至，是一场血雨腥风……凭什么说，一个旧改项目，可能会影响整个核心区的楼市格局？情报哥给你讲讲，项目的来头可不小。康鹭片区旧改，总投资金额高达约346.67亿元，被称之为广州最“贵”旧改。之所以如此之“贵”，无非两点原因，一是地段价值高，二是体量大。这就是为什么说，康鹭片区旧改会引起核心区楼市震动的底层原因。先来看看第一点。康鹭片区区位价值极其优越，处在广州中轴线之上，位居整个海珠的“心脏”位置。片区南端是刚刚中海拿下的上涌果树公园地块，折合楼面价5.2万/㎡；周边的保利和颂四季，均价已逼近10万/㎡。由此可见，旧改后的康鹭片区，土地价值绝对不会低，未来妥妥的豪宅区。其次，这还是广州主城区少有的旧改航母，体量不小。此次凤和（康乐村、鹭江村）改造范围用地面积约110公顷，相当于花城广场的两倍！仅复建安置区，就是3个半的猎德村的体量。稀缺的地段价值+大体量旧改，康鹭片区旧改这次如能顺利推进，无疑会成为海珠甚至整个主城区楼市的最大变量。这当中，会有人欢喜，也必然有人忧。一方面，旧改会带来城市面貌的迅速更新，配套的完善，推动片区价值更上一层楼。我们都知道，海珠的发展布局是“一区一谷一圈”。我们之前听得比较多的是“”一区”，即在东部建设“广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区”；“一圈”，即在西部建设“海珠新活力文商旅融合圈”，其中太古仓为其中典型。“一区”和“一圈”，发展都是肉眼可见，唯有“一谷”，存在感稍弱，发展缓慢。“一谷”即中部建设“中大国际创新生态谷”。但范围内的康鹭片区是广州著名的“制衣村”，产业低端，环境也是脏乱差的印象，和官方规划的“生态谷”定位格格不入。此次康鹭片区旧改的推进，其实也是建设中大国际创新生态谷。根据公示，片区将打造成广州时尚之都、城央都市产业活力区，成为科创策源地、时尚出品地、消费引领地。多年的产业基础不能丢，但产业需要升级，为此，官方将“制衣村”重新定位为“时尚之都”。据悉，城中村握手楼里的服装加工厂、小作坊将会面临外迁的命运；而广州国际轻纺城、中大九洲轻纺广场、广州长江轻纺城、珠江国际纺织城等大型专业市场，展示和交易的空间载体得到保留。“”时尚出品地”、“消费引领地”的打造，少不了商业作为载体。为此，近期控规专门做出了调整。可以看到，商业、商务用地增加不少（图中最红的区域为商业、商务用地）。除了现有的万达广场、合生广场，未来整个康鹭片区商业配套还将迎来进一步跃升。而想要摆脱脏乱差，打造宜居“生态谷”，其他配套也有望陆续补齐。从规划来看，康鹭片区将会有6所中小学，未来不排除会引入名校；交通方面也重新布局，相互打通。比如南北向打通华盛南路、下渡路，新增广州国际轻纺城、中大九洲轻纺广场之间的东西向主轴等，加强片区与新港西路、广州大道等主干道的联系。地铁方面，目前周边围绕着3号线、8号线，在建的则10号线、11号线的四条地铁线……当前海珠最令人瞩目的是琶洲，即官方规划的“一区”，经过多年发展，片区价值已实现质的飞跃，片区中琶洲南tod成为人们竞相追逐的新的顶豪。如今，康鹭片区改造提上日程，“一谷”建设蓄势待发，加上如此核心地段，板块价值腾飞也只是迟早的事。此次康乐村、鹭江村旧改突然动起来，为片区发展带来无限想象力。需要注意的是，如此庞大的城中村改造，对于位居片区本身的人而言当然乐见其成，但却极有可能进一步加剧竞争。这么多年来，天河、海珠等区域，房价之所以能够持续不断向上攀升，一大原因是中心区土地资源稀缺，寸土寸金。现在中心区冒出如此大体量旧改，势必会一改广州核心区改善市场的格局。从规划可以看到，未来还有大量的住宅待释放（图中，黄色部分部分为涉宅地块）；粗略估计，融资区就有超100万㎡，总货值或达近千亿。当前，海珠的新房市场已越来越卷，这两年格局已悄然逆转，从一房难求变成现在超20盘互殴，康鹭片区旧改，有望加剧当前海珠的竞争局面。供求影响着价格，这是最简单的经济学原理。源源不断的供应，或将影响整个海珠房价的上涨速度。不仅如此，现在的一些热门板块，如万博-长隆、白鹅潭、老黄埔、广钢等，也有望客群被分流，毕竟大部分买房人都是能往市中心都尽量往中心聚。而对于当前周边的存量市场，这个巨无霸旧改的影响也不小。周边旧改推动环境改善，理应利好周边二手房。但你想想，现在旧改持续释放出新的货量，给你选择，你还会更多考虑二手房吗？价格差距不大下，相信很多人都会买旧改的新房，二手房可能会面临挤压。所以，周边业主，务必要把握好卖出置换时期。作为广州城市中心中难得的大体量旧改，康鹭片区近期需取得新突破，但旧注定前路漫漫。目前，片区改造模式并非现在新的做地模式，而是传统的合作改造，引入开发商参与。合生想要一口气吞下该项目，不会是一件容易的事，改造肯定耗时长久。但不得不说，这个广州最贵的旧改，值得买房人关注。特别是主城区改善人群，未来十年买房或许都不可忽略它的存在！
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